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富爸爸的理财经为何不灵了?

2019-07-25 16:20   编辑:鑫风口一站式高端投融资理财平台及理财师平台   微信公众号:鑫风口/xfkoucom


现金流是理财的核心问题。以前有一本理财类的畅销书,名字叫《富爸爸穷爸爸》,是理财初学者的必读书目。在这本书中,作者提出了“能产生正现金流的资产才叫‘资产’,产生负现金流的资产叫‘负债’”这一概念。他认为,富人之所以能成为富人,就是因为他们更多地买入了“资产”,而穷人受穷的原因在于购买的多是“负债”。虽然他对“资产”与“负债”的定义与传统的会计准则不同,但却能形象地反映出富人与穷人在理财行为上的差异。

在这本书中,作者最推崇的理财方式是投资房产,通过低首付甚至零首付购房,利用房屋的租金来支付按揭贷款。如果租金收入高于贷款月供,这套房产就会为投资者带来正的现金流,也就成为了“资产”。通过这种方式,投资者不需要太多的资金,就可以投资多套房产,让自己变成富人。

然而这套理论在中国却行不通。中国的房产市场主要靠价格上涨获利,过去20年,一线城市的房价年平均涨幅超过10%,而租金的年回报率普遍在2%以下,远远低于按揭贷款的利率,以租养贷并不现实。按照富爸爸的理论,中国的房产都无法带来正的现金流,应该属于“负债”。过去20年的经验告诉我们,大量买入此类“负债”的人成为了富人,而没有买房的人反而成了理财的失败者。

虽然富爸爸的理论在中国没有取得成功,但并不意味着现金流不重要。事实上,那些购置大量房产的人,过去20年资产总额上升了不少,但真正可以拿出来消费的资金并不多,生活水准的提升并不显著。

举例来说,一个人花500万元当首付,贷款购买了一套1000万元的房产,按30年等额本息还款法计算,利率为基准利率的1.1倍,月供约2.8万元,1年需要还款33.6万元。将这套房产出租,年租金收益不会超过20万元,1年产生的现金流为-13.6万元。也就是说,投资这套住房,前10年估计都很难有正的现金流产生,不仅不能提升生活质量,反而还会因现金的流出,导致可消费金额的减少。

10年后,受租金上涨的影响,现金流有可能转为正数。如果房价能以5%的涨幅上涨,30年后,这套房产的价值将超过4000万元。如果不买房,用这500万元投资于银行的理财产品或者大额存单,每年可以产生约20万元的收益,这些收益可以用于消费,对提升生活品质和幸福感有很大的帮助。究竟是追求资产上涨所带来的喜悦感,还是实实在在消费所带来的幸福感,每个人的选择不同,结果也会不一样。

寻找能产生正现金流的资产

有的人很好奇,中国经济增长速度比美国快,可中国股市的表现却比美国逊色不少,这是为什么呢?这里面和中美两国公司的经营情况有着很大的关系。

近几年,美国股票持续上涨,推动股价上涨的重要因素是公司不断回购股票。然而中国的企业为什么不回购股票呢?去年,当A股特别低迷的时候,不少企业也推出了回购股票的措施,可分析师算了一下,所有公司的货币资金加在一起共有10万亿元,能够用来回购股票的资金最多也就1万亿元(10%),仅能推动指数上升几个百分点,无法彻底扭转熊市走势。而美国公司的现金流明显好于中国公司,所以它们可以大量回购股份,推升股价,也让美国股市持续走牛。

如果我们想通过理财让自己的生活更幸福,就要学习美国公司的做法,注重现金流的问题。中国的房价经历了20年的快速上涨,正逐步步入平稳发展阶段,再想通过房产投资赚快钱的机会并不大,因此,我们最终还将从追求财富增长的模式,切换到追求现金流的模式上来。

那么,哪些资产能带来较多的现金流呢?

首先,是高息股。与普通的股票不同,高息股的风险相对较小,每年能带来一定的现金收入,可以帮助实现一定的理财目标。比如,大秦铁路,股价长期在8元左右徘徊,每年的分红在0.45元左右,股息率在5.5%左右。如果买入10万股,成本在80万元左右,每年可以获得4.5万元的股息收入,用这笔钱可以带着全家到周边国家旅游一次了。今年,该股实施了2018年年度分配,每股现金分红0.48元,现在的股价才7.85元,按现价计算,股息率超过6%。此外,还可利用市值参加新股申购,有可能获得额外的收益。

其次,是年金保险。通常我们在年轻的时候,就需要为未来的养老生活做准备,购买年金保险,就可以为未来的养老生活增添一份保障。年金保险的缴费期大多在5年以上,最常见的是10年缴费期,个人可以根据自己的资金实力,选择相应的缴费年限和保额。若干年后,被保险人就可以从保险公司领取保险金了。通常领取保险金的时间比缴费年限更长,可以在相当长一段时间内,持续为被保险人提供资金。

第三,是房产。虽然现在投资房产没有前20年划算,但不排除我们在改善住房时,保留原有住房的可能。尽管房价的涨幅不会太大,加上租金的收益,还是一笔不错的投资。按房价每年平均增加3%和租金收益率1.5%计算,1年的收益也能达到4.5%,不比银行理财产品的收益率低。考虑到租金也在增长,实际的收益率还会更高。房东还可以通过对房屋进行适当装修,提高租金收益率;也可以将房屋委托给长租公寓公司,减少管理的时间和精力。

第四,是固定收益类产品。从去年开始,一些银行推出了按月付息的大额存单产品,年利率最高可达4.18%。如果购买100万元的大额存单,每月获得3483元的利息收入,对提升生活品质也有一定的提升。余额宝等货币基金的收益率持续下降,已经不能满足人们对收益率的期望值了,投资者开可以将目光转移到短期理财基金或银行理财产品上去,在牺牲一定流动性的基础上,追求更高的收益率。目前,短期理财基金的7日年化收益率在3%附近,银行理财产品的收益率在4%附近,都可以作为货币基金的替代品。

风险不得不防

尽管能产生正现金流的资产大多风险较低,但不能因此而掉以轻心。你惦记人家的利息,人家惦记你的本金。近期,理财市场中“雷”声不断。7月8日,诺亚财富又爆出34亿元巨雷,数千名投资者的资金又遭遇到了风险。就算诺亚有能力通过市场化的方式化解风险,投资者要拿回投资款也要费一些周折。按公司的说法,产品要延期半年到1年,也就是说拿回投资款的时间至少要在产品到期后半年,至于能否拿回全部本金,恐怕还要看资产处置的结果。

现在,中国经济增速正由高速转向中高速,一些企业会在这个过程中被淘汰,市场的风险程度更高了。因此,在选择投资产品时,一定不要忘记“风险”两个字,尽量选择自己熟悉的产品。比如说这次诺亚爆雷的产品,是一款供应链金融产品,像诺亚这种专业公司都没有看出其中的问题,更不用说我们这些普通人了。去追求这类产品的收益,无异于将自己的本金置于更高的风险之中。

我们一定要转变过度追求收益和资产增值的想法,转而去追求收益安全可靠、能产生足够现金流的资产,只有这样,我们才能过上相对安稳的生活。

(来源:理财周刊

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