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深圳二手房新房价格均掉头向下 楼市进入盘整期

2016年05月28日  来源: 中国经营报   编辑:鑫风口

      一路高歌猛进的深圳楼市在“3·25新政”的威力之下终于有了明显的降温迹象。5月下旬,国家统计局发布的70个大中城市数据显示,今年4月深圳楼市已经掉头向下,不仅新房成交价格开始下滑,二手房价更是明显回落。虽然降幅只有0.4个百分点,但这却是4月份二手房降幅最大的城市。

  接受本报记者采访的多位行业人士均认为,深圳楼市已经告别一年半的牛市开始进入深度盘整期。下一步深圳楼市走势如何?重兵布局深圳市场的房企们又将如何应对?

  降温明显

  国家统计局公布的4月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,虽然过去一个月二线城市房价上涨明显,但北京、上海、广州、深圳四个一线城市的新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅已经有所收窄。其中深圳二手住宅价格环比甚至出现下降,这是深圳二手房价连涨18个月之后的首次下跌。

  这是深圳市场掉头向下的一个明显信号。过去一年半以来,深圳楼市上演了疯狂牛市,全市平均房价由2014年底的的29577元/平方米涨至最高点的56149元/平方米,涨幅高达90%。而随着“3·25新政”落地,深圳楼市应声而下。来自深圳市规土委的数据也表明,四月份深圳楼市已经不复以往:当月深圳一手住宅价格49876元/平方米,较3月跌了113元/平方米;成交更是大幅下跌,仅有2340套,环比暴跌47.5%,这也是深圳这一轮疯狂牛市之后的首次下跌。

  “四月份成交量大幅下滑虽然一方面是因为推盘数量减少,但更重要的是政策层面的影响导致观望情绪浓厚。”深圳中原地产董事总经理郑叔伦告诉《中国经营报》记者。在推盘的黄金时期遭遇政策来袭,开发商信心已经受到影响。从当月新开盘的项目来看,已经有个别项目出现了定价低于预期的情况,但总体而言,价格上还没有出现明显的松动。

  随着政策效果的不断释放,下一步深圳楼市的走势令人关注。本报记者梳理发现,进入五月份之后,深圳市场推盘量有了明显的增长。五月份首周,深圳就有6个项目开盘或加推,共有1660套房源入市。其中深圳龙岗区有三个新项目开盘,价格都在3~4万元区间,去化率达到了7成以上。而宝安区豪宅项目壹方中心玖誉5月7日开盘,价格与3月份时候的10万元/平方米相比也并没有调整,定价已经趋于理性。

  一个值得注意的现象是,新盘的理性定价已经使得深圳部分地区出现了一手房和二手房价格倒挂的情形。如深圳龙岗区的锦荟PARK二期项目,最新开盘的实际价格是3.3万~3.8万元/平方米,但该项目周边的麟恒中心广场二手房价格已经达到了4.2万元/平方米。同样在该区域的星河智荟项目,目前在售的89平方米户型均价在3.6万~4.2万元/平方米之间,134平方米大户型价格才达到4.7万元/平方米,但该项目周边的信义御城豪园二手房价格已经在4.3万~4.4万元/平米的价格区间。

  “一、二手房价格的倒挂是判断楼市是否进入调整期的一个重要参考指标。深圳2009年和2012年的楼市调整都出现了类似的情形,目前深圳还只是部分区域和个别楼盘出现了这样的情况,未来是否会继续蔓延,还有待进一步的观察。”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对记者表示。

  事实上,尽管新盘价格已经趋于理性,但深圳二手房的成交并没有明显回暖的迹象。进入五月的第一周,深圳二手住宅共成交701套,成交面积约为5.9万平方米,较前一周分别大幅下滑了59%和61%。二手房成交量连续三周下滑,创开年后周成交量新低,仅为4月份周成交量2100套的三分之一,与去年同期相比,成交量更是大幅下滑74%。

  根据深圳中原研究中心的数据监测,五月份第二周(5.9~5.15日)二手房成交量虽然已经有所回升,成交量1105套,但和4月份单周成交量2100套相比仍然差距甚远,仅为其二分之一,在价格上也出现了环比下滑,成交均价为52725元/平方米,环比下降了0.94个百分点。

  对此,郑叔伦认为,政策的调控已经在一定程度上抑制了深圳房价的继续上涨,市场上的投机行为已经在急剧减少,成交主要以刚需为主。就目前情况来看,五月份仍是政策消化期,市场悲观情绪能否缓解,关键仍需看接下来新入市项目的定价情况。

  开发商异动

  而对于市场不断弥漫的观望情绪,重兵布局深圳的房企已经有所异动。有深圳业内人士向本报记者透露,万科位于深圳的部分项目近期开始涨佣,由原来1%、1.2%、1.5%的联动佣金涨至2%和2.5%,其中,万科麓城项目佣金上涨至2.5%,九龙山项目则涨至2%。

  中国经营报记者从可靠渠道获得的信息显示,深圳万科从四月份开始就启动了涨佣。从2016年4月16日起,万科广场V寓佣金由原来的1%涨至1.2%,该项目商铺万科新天地则从2016年4月19日起,佣金从1.2%跳至1.5%。

  深圳万科方面并未否认上述信息的真实性。“万科对市场嗅觉非常敏锐,在市场观望情绪弥漫的背景下,通过提高佣金刺激销售渠道的积极性并不意外。”上述业内人士向本报记者分析称,万科今年对深圳市场寄予厚望,不排除接下来出台更多的措施来促进销售业绩的增长。

  据本报记者了解,今年万科在深圳市场就有14个在售项目,包括万科云城、万科广场·V寓、万科公园里、万科麓城、万科九龙山、万科天誉、壹海城等,其中还有万科的首个高端产品系列——万科·瑧。

  “2016年深圳豪宅市场,深圳超过1500万元总价的高端住宅供货量约1000亿,其中万科要占到400亿。”深圳万科营销总监辜庆永在今年3月底曾透露,今年深圳万科顶豪房源约有2000套货源,整个深圳万科销售目标要达到400亿元。在这样的目标之下,万科的压力显而易见。

  而同样在深圳市场押了重注的还有本土企业龙光地产。据龙光地产早前披露,2016年龙光的推盘货值接近600亿元,而在深圳地区的货值达到总体货量的60%。“从深圳市场的总体供需结构来看,深圳楼市的发展仍具有很大的潜力,在营销和定价方面,公司秉承随行就市的策略,会依据市场的情况而定。”接近龙光地产人士对本报记者表示。

相对于去年已经挣的盆满钵满的本土房企而言,今年在深圳市场货量巨大的中粮地产、招商地产也要面临不小的压力。据本报记者梳理,今年中粮地产在深圳有五个项目在售,销售目标达到300亿元,包括福田区的中粮凤凰里、光明区的中粮云景国际、坪山区的中粮世家、宝安区的中粮紫云、龙岗区的中粮祥云国际,尤其是今年将新推的云景国际和祥云国际,在目前的市场形势下将考验中粮的操盘能力。

  “从目前市场形势来看,深圳市场打价格战还为时尚早。从近期入市项目来看,开发商正摆正姿态,定价相对合理,优惠折扣也不断加码,刚需客们可择机入手。短期来看,前期入市项目较少,且以刚需项目为主,未来一段时间新房成交备案量将持续处于低位,价格有望小幅震荡。长远来看,无论是供求关系还是城市配套,深圳楼市的发展仍具有很大的潜力。”郑叔伦认为,目前市场已经有了一定的议价空间,对于有购买力的客户来说,仍不失为一个入市的好机会。

  5月底,深圳发布了“十三五”时期深圳市住房建设规划的征求意见稿,规划显示,深圳将长期面临住房供不应求的局面。“十二五”期间,即便深圳超额完成住房建设规划任务,深圳房价依旧上涨了76%,远超居民人均可支配收入涨幅。

  未来楼市将如何走?有待研究。

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